Улаанбаатар /МОНЦАМЭ/. Хүн амьдран суух зориулалт бүхий орон сууц болон хашаа байшин, зуслангийн сууцад Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуулийн нэмэлт өөрчлөлтөөр иргэдийн гурав дахь орон сууцнаас 2022 оны нэгдүгээр сарын нэгнээс эхлэн татвар  авахаар болсон.

БИД ЯАГААД ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙН ТАТВАР ТӨЛӨХ ЁСТОЙ ВЭ?

Зөвхөн нийслэлд хэрэгжих энэхүү хуулийн өөрчлөлтөөр тухайн хөрөнгийн байршил, зориулалт, хэмжээ, зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлтийн байдлыг харгалзан 0.6-2.0 хувийн татвар ногдуулахаар болсон юм.

Хуулийг өөрчлөх болсон шалтгааныг агаарын бохирдол болон замын түгжрэлийг шууд бус утгаар нь бууруулахтай холбоотой хэмээн албаныхан тайлбарлаж байгаа.

Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуулинд нийтийн орон сууц, зуслангийн байшин, нэг хувийн сууцтай хүнийг гурван орон сууцтайд тооцно хэмээн тусгасан.

Ерөнхий байдлаар тусгасан энэхүү хуулийн заалтыг дагалдах журмаар зохицуулахаар шийдвэрлэжээ. Журамд хамтран өмчлөгчтэй тохиолдолд хэрхэх вэ гэдгийг тодорхой тусгаж өгсөн хэмээн ТЕГ-аас мэдэгдсэн. Тухайлбал эцэг, эхийнхээ байрны гэрчилгээнд тухайн иргэний нэр орсон тохиолдолд гурван үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшигч бол тодорхой хувийн татвар төлөхөөр тусгажээ. Мөн тухайн орон сууцыг хүүхдүүд  болон эхнэр, нөхөр хамтран өмчилдөг бол өмчлөгч иргэнд хувилан татвар оногдуулах юм байна. Гэр бүлийн хоёр 50:50 хувь өмчилдөг бол 50 хувиар тооцож татвар төлөх аж. Харин насанд хүрээгүй хүүхэд орон сууц өмчилж буй тохиолдолд асран хамгаалагч дээр татварыг тооцохоор дээрх журмаар зохицуулсан гэдгийг албаныхан хэлж байна.

2020 онд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвараас 123.8 тэрбум төгрөг төвлөрүүлсэн бол энэ онд татварын орлого 170.3 тэрбум төгрөгийг бүрдүүлэх тооцоо гарчээ.

ХУУЛЬ ХААНА, ХЭНД ҮЙЛЧЛЭХ ВЭ?

Уг хуулиар орон нутагт байгаа бүх орон сууц болон хувийн сууцыг 100 хувь чөлөөлөв. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуулинд зааснаар компани, хоршоо нөхөрлөл гадаадын хөрөнгө оруулалттай аж ахуйн нэгж тэдгээрийн төлөөлөгчдийн газар Төрийн бус байгууллага, сан, шашны байгууллага, төрийн байгууллага орон нутгийн өмчит хуулийн этгээд Монгол Улсын иргэн гадаадын иргэн зэрэг этгээдийг Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар төлөгч гэж тодорхойлсон. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар төлөгчийн тоо жилээс жилд нэмэгдсээр байгаа. Тодруулбал 2022 онд Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар төлөгч 33 мянга байсан бол энэ тоо 2023 онд тоо 10 мянгаар өссөн үзүүлэлт гарчээ. 

Татварын ерөнхий газрын дарга Б.Заяабал мэдэгдэхдээ, “Хуулиар татвараас хоёр орон сууцыг чөлөөлж, гурав дахь орон сууцад татварын харилцаа үүснэ. Шинэ хуулийн хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварт 12896 иргэн хамрагдахаар байгаа бол аж ахуйн нэгжид ногдох 50798 үл хөдлөх хөрөнгө байна гэсэн судалгаа гарсан. etax.mta.mn болон ebarimt.mn дамжуулан төлөх татварын хэмжээг иргэн тус бүрт илгээсэн бөгөөд энэ сарын 25-ны дотор хуулийн этгээд цахимаар илгээсэн асуумжийг бөглөнө. Улмаар иргэд аль үл хөдлөх хөрөнгөд татвар төлөхөө өөрөө шийдэх боломжтой. Харин заасан хугацаанаас хоцорвол ТЕГ-аас тухайн бүртгүүлсэн үл хөдлөх хөрөнгийн гурав дахь сууцанд автоматаар татвар ногдуулна” хэмээв.

ТА ЯМАР ХЭМЖЭЭНИЙ ТАТВАР ТӨЛӨХӨӨ МЭДЭХ ҮҮ?

Үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээг бүсчлэлээс хамааран тогтоох эрх нь аймаг нийслэлийн ИТХ-д бий. Хуулиар энэ эрх үүссэн байдаг. Тэгвэл 2013 оны нийслэлийн ИТХ-ын тогтоолоор үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын хувь хэмжээг тогтоосон нь өнөөдрийг хүртэл хэрэгжиж байна. Тогтоолоор нийслэлийн нутаг дэвсгэрт байгаа Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварыг ногдуулах бүсчлэлийн хил хязгаарыг газрын төлбөрийн үнэлгээний бүсэд хувааж татвар ногдуулжээ. Харин Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын шинэчлэлээр 0.6-2 хувийн татвар төлөхөөр хуульчилсан ч нэгдүгээр бүсэд 2 хувь байх уу үгүй юу гэдгийг НИТХ шийднэ.  

ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГИЙН ҮНЭЛГЭЭГ ХЭРХЭН ТООЦОХ ВЭ?

Хуулинд үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татвар ногдуулах үнэлгээг,

-Уг хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэгдсэн үнийн дүнгээр,

-Үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлд хэрвээ бүртгэгдээгүй бол хөрөнгийн даатгалд даатгуулсан үнийн дүнгээр,

-Хөрөнгийн даатгалд даатгуулаагүй бол данс бүртгэлд бүртгэгдсэн үнийн дүнгээр тус тус тодорхойлно хэмээн тусгажээ.

Энэ дагуу улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн дүнгээр албан татварыг тооцож авахаар болсон байна.

Үнэлгээний талаар эдийн засагчид 10 жилийн өмнөх үнэлгээгээр үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэх нь шударга бус юм. Татвар ногдуулж байгаа тохиолдолд үнэлгээний  нөхцлүүдээ шинэчилж тодорхой болгох ёстой” гэсэн байр суурийг илэрхийлж байгаа.

Түүнчлэн энэ оны тоон мэдээллээс үзвэл нэг иргэн 71 орон сууц болон хувийн сууц эзэмшдэг гэсэн тооцоо гарчээ. Энэ мэт олон байр эзэмшиж байгаагийн цаана түрээсийн бизнес эрхэлж байна гэсэн таамгийг дэвшүүлж болохоор байна. Татвар нь эцсийн хэрэглэгчдэд хүрдэг учир дээрх түрээсийн ард жирийн иргэнд ачаалал үүсэх вий гэсэн хардлагыг бий болгож байгаа юм. Түрээслэгч эзэн татварт төлсөн мөнгөө түрээснийхээ төлбөрт шингээж болзошгүй гэдгийг эдийн засагчид тайлбарлав.

ГАДНЫ  МЕТРОПОЛИС ХОТУУДЫН ИРГЭД 0.98-2.47 ХУВИЙН ТАТВАР ТӨЛДӨГ

Гадны жишээнээс үзвэл үл хөдлөх эд хөрөнгийн татварыг тогтоохдоо тухайн муж орон нутгийн онцлог, эдийн засгийн суурь нөхцөлтэй уялдуулан тогтоодог байна. Мөн тухайн орон нутгийн үнэлгээний алба нь зах зээлийн үнийн дүнгээр үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг тооцон гаргадаг. Тухайлбал Нью-Иоркт гэхэд байршлаас хамааран татвар тооцдог байна. Үнэлгээг хийхдээ засвар үйлчилгээ, даатгалын зардал болон тухайн байрыг түрээслүүлсэн тохиолдолд хэр их орлого олохыг тооцдог. Мөн үл хөдлөх хөрөнгө хуучирсан тохиолдолд элэгдэл хорогдлыг тооцож татварын хэмжээг тодорхойлдог байна. Үнэлгээг татварын шинжээчийн тооцоолсноор үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үндэслэж тооцохоос гадна жил бүр эсвэл таван жилд дахин шинэчилдэг аж. Улмаар хуулиараа мужийн засаг захиргаанд эрхийг шилжүүлдэг бөгөөд ямар хөнгөлөлт үзүүлэхээ  орон нутаг нь шийддэг байна. Тодруулбал Нью-Иоркт ахмад настан, ахмад дайчид, хөгжлийн бэрхшээлтэй иргэдэд үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын хөнгөлөлт үзүүлдэг байна. Хөнгөлөлт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгийн 50 хувиас тооцогддог аж. Мөн АНУ-ын томоохон метрополис хотуудад үл хөдлөх хөрөнгийн албан татварын дээд хэмжээ 2.47 хувь бол  дундаж хувь хэмжээ нь 1.72 хувь, доод тал нь 0.98 хувьтай байна.  Тэд үл хөдлөх хөрөнгөөс олсон татварын орлогыг тухайн мужийн сургууль, онцгой байдал, цагдаа, зам болон хотын бусад төслүүдийг санхүүжүүлдэгээрээ онцлогтой юм.

Харин манайд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлжилт хийлгээгүй, данс бүртгэлгүй, даатгал байхгүй амины сууц, хүнсний дэлгүүр олон бий гэдгийг албаныхан хэлж байна. Эдгээрээс үл хөдлөх хөрөнгийн татвар авч чадахгүй байгаа нь нууц биш. Үнэндээ манайхан гадны жишгээр хууль боловсруулан баталж, орон нутагт эрх мэдлийг нь өгсөн хэдий ч ерөнхий заалт бүхий хууль, тодорхойгүй журмаас хэтрэхгүй, үнэлгээг гаргах тооцооны систем байхгүй суугаа нь шүүмжлэл дагуулж байна. Түүнчлэн дээрх хуулийн хэлэлцүүлгээр олон үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлтэй хэрнээ татвар төлдөггүй хэсгийг татварт хамруулахын тулд энэ өөрчлөлтийг хийнэ хэмээн мэдэгдэж байсан ч амьдрал дээр гурван үл хөдлөх хөрөнгөтэй иргэдэд хууль үйлчлэхээр болж байгаа нь зүйд нийцэх үү гэсэн асуулт эндээс урган гарч байна. Мөн байрны үнэлгээ, жишиг үнэ, бүртгэлжүүлэлт хийхдээ сууриар нь системтэй хийхгүй бол Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын хууль хэрэгжихэд эргэлзээтэй гэдгийг мэргэжилтнүүд санууллаа. Ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хэрхэн хийх вэ гэдгийг тодорхой болгох нь чухал юм. Асуудлыг судалгаатай суурь хөрсөө сайн бэлтгэж, даацтай хуулийн шинэчлэл хийхгүй бол эргээд түмэн асуудлууд ундарч хэрэгжилт биелэлээ олохгүй байх вий гэсэн болгоомж Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуулинд асуулт болон үлдэхээр байна.