Улаанбаатар /МОНЦАМЭ/. Нийслэлд хуучин орон сууцны нэг м.кв-ын үнэ Сүхбаатар дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 3 сая 690 мянган төгрөг, хамгийн бага нь СХД-т  м.кв-ын үнэ 2 сая 410 мянган төгрөг байна. Шинэ орон сууцны нэг м.кв-ын үнэ Хан- Уул дүүрэгт хамгийн өндөр буюу 3 сая 600 мянган төгрөг, хамгийн бага нь  мөн л СХД  м.кв-ын үнэ 2сая 370 мянган төгрөг гэж Үндэсний статистикийн хороо (ҮСХ) мэдээлжээ. 

Зах зээл дээр борлогдоогүй байгаа 30 мянган орон сууц байна. Харин арилжааны банкнууд дээр ипотекийн зээлд хамрагдах гэж гаргасан иргэдийн хүсэлт 70 мянга болж хуримтлагдсан гэдэг мэдээлэл цацагдлаа. Энэ бол ипотекийн зээлийн эрэлт хэрэгцээ өндөр байгааг илтгэх хамгийн энгийн мэдээлэл. Эрэлт өндөр байгаа орон сууцны ипотекийн зээл тодорхой хугацаанд  "ховор бараа” болон хувирав бололтой.

Ипотекийн зээлд хамрагдаж орон сууцтай болсон иргэдийн тоо  104 мянга (2021 оны 11 дүгээр сарын байдлаар) гэж ҮСХ мэдээлж байжээ. Эдгээр зээлдэгчийн 60 хувь нь ковидын нөхцөл байдалтай уялдуулан зээлээ хойшлуулсан бол 40 хувь нь төлөлтөө хийгээд явж байгаа юм байна. Зээлийн эргэн төлөлтийн хэмжээгээр ипотекийн зээл олгогдож байгаа гэсэн үг. Арилжааны банкнууд ипотекийн зээлийг 2022 оны эхнээс олгох нь бага болсон. Тийм учраас арилжааны банкуудад дээрх хэмжээний ийм зээлд хамрагдах иргэдийн хүсэлт хуримтлагдсан болов уу? Гэхдээ шинэ он гараад ипотекийн зээлийг зогсооно гэсэн цуурхал явж байна. Энэ цуурхалд олон улсын валютын сан (ОУВС) зогсоох зөвлөмж өгсөн гэдэг тайлбар наалттай явна. За энэ яах вэ, тухайн үедээ шийдэгдэх биз. Харин уг зээлийг олгож эхэлсэн өнгөрсөн хугацаад түүний эргэн тойрон ямар үйл явдал өрнөж байсан талаарх мэдээллийг авч үзье.

Ипотекийн зээлийг олгож эхлээд 10 жил (2012 он) болжээ. Анх энэ зээлийг олгохдоо 40 м.кв-ын анх удаа орон сууцанд орж байгаа шинэ гэр бүлд олгоно гэдэг нөхцөлтэй байсан. Харин 2013 оноос иргэдийн шаардлагаар хуучин орон сууцны жижиг м.кв-д ипотекийн зээл  олгож эхэлсэн байдаг. Харин талбайн хэмжээг 2016 оноос 80 м.кв болгон өөрчилсөн байх юм. Тодорхой хугацаанд өндөр орлоготой иргэд нэр дээрээ хэд хэдэн орон сууц ипотекийн 8 хувийн зээлээр авсан тохиолдол гарчээ. Түүнийг хязгаарлахын тулд “зээлдэгч ипотекийн болон хөнгөлөлттэй зээлд хамрагдаагүй байх. Улмаар хугацаа хэтэрсэн зээлийн үлдэгдэлгүй байх” гэсэн заалт оруулсан байдаг.  Дээрх хязгаарлалтын хэрэгжилтийн талаар төвбанк болон арилжааны банкнуудын холбогдох албан тушаалтнууд ипотекийн зээлийг давхардуулж авсан иргэдийн талаарх мэдээллийг хуулийн хүрээнд нийтэд бодитоор  хүргэх учиртай.

Мөн инженерийн дэд бүтэцтэй, эрчим хүчний хэмнэлттэй, нийт талбай нь 120 м.кв-аас ихгүй амин (хашаандаа)-ы орон сууц барихад 60 сая хүртэл төгрөгийн зээл олгож болох заалт журамд орсон. Ийм зээлийн хугацаа 360  сар үргэлжилнэ. Харин жилийн хүү 8 хувь, урьдчилгаа төлбөрийн хэмжээ тухайн орон сууцны үнийн дүнгийн 30 хувь байна. Ийм төрлийн орон сууцны ээлдэгчийн төлөх сар бүрийн төлбөр нь өрхийн татварын өмнөх орлогын 45 хувиас хэтрэхгүй байх ёстой. Улмаар ийм зээлдэгч нь 18 нас хүрсэн, эрх зүйн бүрэн чадамжтай, хугацаа хэтэрсэн зээлийн өр, шүүхийн шийдвэрийн дагуу төлөх өр, төлбөргүй, өөрийн өмчлөлийн инженерийн бүрэн хангамжтай орон сууцгүй болохыг тодорхойлсон улсын бүртгэлийн лавлагаатай байх юм. Мөн газраа өмчилсөн байна. Өмчлөөгүй нөхцөлд хашааны газар эзэмших хугацаа нь авах зээлийн хугацаанаас богино байж болохгүй юм байна.

Ер нь Монголбанкны мэдэлд буй Ипотекийн зээлийн санхүүжилт баталгаажсан бондын эргэн төлөлт, купоны төлбөрөөс дахин  санхүүжүүлнэ.​ Тухайн сардаа хэдий хэмжээний эргэн төлөлт хийгдэнэ, тэр хэмжээгээр санхүүжилтийн эх үүсвэр гарна. Гэхдээ төвбанк тухайн сард олгох ипотекийн зээлийн эх үүсвэрийн дээд хэмжээг арилжааны банкнуудад мэдэгдэнэ. Арилжааны банкнууд өөрийн эх үүсвэрээр ипотекийн зээлийг олгоно. Монголбанк дараа нь банкнуудад санхүүжилт хийнэ. Ийм зарчмаар явдаг.

Цар тахлын үеийн хууль сунгагдаагүй нөхцөлд ирэх оны 1 дүгээр сараас эхлэн ипотекийн зээлийг хойшлуулах хүсэлт гаргасан зээлдэгчийн 60 хувь гэрээ хийсэн үеийн зээл төлөх өдрийн товоор төлбөрөө хийж эхэлнэ. Тэр хэмжээгээр ипотекийн зээл олгох хөрөнгийн эх үүсвэр нэмэгдэнэ. Энэ нэмэгдэлтэй зэрэгцээд, Монголбанкны эх үүсвэрээр олгох зээлийн дээд хэмжээг 2022 оны 10 дугаар сарын 1-ний өдрөөс эхлэн Улаанбаатар хотод 150.0 сая төгрөг, орон нутагт 100.0 сая төгрөг болгон нэмэгдүүлэх өөрчлөлт дээрх журамд орсон. Түүнээс гадна нийслэлээс орон нутагт шилжин суурьшиж байгаа,  анх удаа орон сууц худалдаж авах иргэдийн ипотекийн зээлийн 6 хувийн хүүг  3 хувь болгож хөнгөлнө. Мөн урьдчилгаа төлбөрийн 30 хувийн 60 хувийг төр батлан даахаар шийдвэрлэжээ. Энэ бол нийслэлийн төвлөрлийг сааруулах ажлын хүрээнд орон нутагт шилжин суурьших иргэдэд төрөөс, төсвөөс үзүүлэх орон сууцны дэмжлэг. 

Монголбанкнаас хэрэгжүүлж байгаа ипотекийн зээл олгох журамд сүүлийн үед орж байгаа өөрчлөлтүүдээс харахад орон нутагт орон сууцны м.кв үнэ тогтворжиж, буурах нөхцөл бүрдэнэ гэж ойлгож болохоор байна.